2001年美國網路科技泡沫爆發以後,當時的美國總統Bush並不打算從根本挽救經濟,反而是採取「高債務比重」的舉債經濟發展模式,透過擴大發行 國債,向未來借錢,高槓桿借錢刺激經濟,美國財政支出當時都不以還債為優先,而是繼續加碼借錢,改善美國重要的基礎建設,讓經濟建設提升經濟,藉此改善國 家稅收,企圖讓經濟回到正常的發展軌道。
但當時美國科技業崩盤以後,科技業和製造業等許多產業的營運利潤已無法和2000年以前相比,美國經濟成長的主力是民間消費和民間投資, 這些原本可以讓經濟成長的大量的資金,競相湧入房地產業,因為投資房地產的報酬率最理想,風險最低,反而是許多製造業和服務業陷入景氣低迷,因為房地產的 不健康成長,反而墊高了所有產業的營運成本,「人民不可無住宅,商店營業也不能沒店舖」,房地產成本上漲吸乾整個社會,排擠民間內需消費,因為房價增高會 導致企業成本增加,企業雇員需求減少,勞工平均收入減少降低消費,企業銷售量降低。因此企業利潤隨之降低,企業就把錢投向房地產,然後房價升高,企業的工 廠和辦公室,全部都要被迫提高租金,所有的服務成本上升(圖一)。房地產是一個循環死結,景氣越低迷,房地產相對越安全。
如果大多數的產業報酬率都低於房地產投資,人們就不敢冒險進行技術或科技性的風險投資,大多數人和資本家逐漸趨向保守而投資房地產,造成實質生產力難以再 提升,大部分產業都成為低毛利沒有長遠利潤,只剩下炒作民生必需的房地產業,直到房地產泡沫崩盤,接著進入長期的經濟衰退。
圖一、房地產是一個循環死結,景氣越低迷,房地產相對越安全。