這不是危言聳聽,東亞次級房貸的形成,才正要開始

在文章開始之前
,先來看一些房地產崩盤的例子,最著名的是日本,日本在1986~1991年房價飆升速度飛快,出生率快速下降,當時日本勞動力在1993~1995年達到最顛峰,之後開始下降,房地產的崩盤要配合兩個主要因素第一點人口紅利上升末期,第二點,升息循環末升段

當時的故事背景是這樣的

19859月的日本,與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」,五國財長同意讓美元貶值;美元貶值後,由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產,所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內,其中大部分又流進日本的不動產,大量熱錢炒作迫使日本房價上漲,日幣大幅升值,而當時日本政府為了刺激經濟,施行相對寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場(與過去四年的馬政府相同),飆漲的房地產,引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產(與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同),19903月,日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格,這是空前的產業榮景,談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%,大約等於美國加州(California)面積大小,但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍,美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值,普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的,當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話,爭相購買房地產。但很可惜,泡沫總有破滅的時候,從無商品例外。1990年秋季,東京房地產交易量突然大幅下滑,然後價格從東京為中心開始崩盤,1991年,六大都市房地產價格平均下跌20%,隨著國際資本獲利了結後撤退,由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅,日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象,直到2000年,日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時大部分日本投資人從沒想過貸款的還債能力有限,貸款投資人也忘記了升息的風險和
利率末升段的上升速度,銀行持續給房地產建設公司源源不絕的融資現金,而且認為如果這些企業出現資金緊縮時只需將手裡的不動產賣掉就可以解決問題當時的日本,企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情而建商企業得到一般貸款購置房地產之後,不管房地產有無賣出又將該資產向銀行作抵押,然後又再次貸款,整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。

日幣利率走勢圖

日本通貨膨脹的走勢圖

資料來源Trading-economics

升息並不會讓房地產立刻崩盤,房地產的炒作資金龐大,通常都需要外國資金大量湧入,然後透過槓桿操作放大獲利,這些資金何時退出市場,關鍵在於該國貨幣升息的速度,利率越高,炒作成本越高,但在利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的,這時外資並不會撤退,當利率等於該國家通貨膨脹率時,那麼外資撤退的速度就會非常明顯,投機的利潤將被貸款成本所吃掉,不得不撤退

資料來源聯合國數據資料庫

房地產的衰退程度決定權在於該國人口紅利的分布情況
,當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復,同上面的圖中可以看到,日本的勞動人口上漲是分成兩段的,一段是1970年,另一段是1993年,經濟體規模在全球前40的國家,人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期,第二點則是當時全球資金還未大量流入日本,日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹,但1991年日本即將失去人口紅利的優勢,加上利率調升至通貨膨脹水準之上時,這些資金便大舉撤離房地產,轉而進入其他投資項目

資料來源日本內閣府
、日本統計局

日本的房地產不僅還未止跌
,甚至還有走跌空間,2050年以前,日本房地產依然都還會是長線走跌的機率居高

接著來看美國房地產
,下圖是美國房地產價值走勢變化

資料來源FRED資料庫
美國人口結構

綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期對照美國的人口結構1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期後來到了Bush時代,透過向全球大舉債的方式,搭上美國的人口結構轉好的順風車,房地產一舉大幅上漲到了2008年人口紅利高點一到,龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下,利空引爆次級房貸,美國房地產終於崩潰

美國利率走勢


觀察美國1950年後3波房地產的升值,幾乎都是搭上人口紅利的順風車,加上當時市場充足資金的點火,才能讓房地產大幅攀升,2008年以後,美國房地產暴跌未嘗不是好事,近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈,但超過前波高點暫時是沒辦法了,只能當作跌深反彈

美國歷史房價變化


接著回到台灣的議題上
台灣的勞動人口比例在2011~2014是顛峰,這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例,2015年開始快速下降

(資料來源:台灣主計處)

(資料來源:CEPD)

台灣的人口結構正在快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家勞動力衰退速度,幾乎是全球最快,以日本為基礎,台灣未來的衰退速度將更甚於日本
,人口開始快速下降


資料來源
行政院經濟建設委員會

平均計算房地產的景氣是18年一個循環,考慮通貨膨脹的因素上一波的不動產景氣循環在1993~1995達到價格的波段高點,但回弱的幅度其實不明顯,因為台灣的人口紅利一直都是持續上漲,雖然台灣的人口紅利要等到2014年才到達最高點,但處於2011年的台灣這波房地產最多在3年的光景,只要這3年之內,台幣利率高於通貨膨脹率,那麼房地產就能全面引發崩盤沒有資產是可以永遠一路升值的,這在台灣過去的發展完全沒有經歷過,因為台灣已經走了50年的人口紅利,50年前台灣房地產還沒有明顯的資本主義操作,所以這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況本土台灣人除了有已開發國家的經驗外,基本上不可能面臨過這種情況

只拿利率的歷史來對照房價並不是理想的比對模型人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力,沒有人口紅利的掩護,不管利率高低,都無法吸引國際資金進來投資,房地產價值都只會在低檔盤旋,在人口紅利空頭即將來臨的台灣,未來房地產空頭將至少是25年的淡季這還是建立在10年內台灣立刻改善人口結構的前提之下,總人口數開始下降的台灣,房地產供給將快速超越需求,加速房地產的崩盤

台北地區預售屋的價格走勢


台灣主要都市的房地產價格成長走勢圖

資料來源內政部營建署、台北市地政處、CPAMIEmeraldinsight房價與房租統計

接著Joe用利率的概念來推估房地產大回檔的可能時間點
,下圖是台灣的貨幣利率,按照目前的利率水準從利率調升斜率來評估,2季內要達到2.0%的難度並不高

接著下圖是台灣通貨膨脹的走勢圖
台灣目前通貨膨脹率幾乎等於台幣利率,這已經是警訊,1990年代經歷過十多年的房地產停滯期也並非無原因,4%以上的高通貨膨脹導致利率經常維持在4%以上的水準,房地產融資成本高,不利於長線炒作2002年以後通貨膨脹逐漸下滑,台幣又回到3.5%以下的利率水平,房地產炒作再起,直到2008美國次級房貸引爆連鎖反應,台灣房地產才出現回檔由於2008年台灣人口紅利還在上升期,超過70%的國民都是勞動生產者的標準,加上央行幾乎完美的控制了通貨膨脹變化,震幅在正負2%之內所以台灣可以相對受害較小的度過金融海嘯,外資也再度回鍋到台灣國內投資,但這些發展前提都是在台灣人口紅利是上升的情況下


資料來源Trading-economics

2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰注意觀察利率和通貨膨脹率的關係這波房地產空頭台灣已經失去人口紅利的優勢未來只要一有風吹草動,外資撤退的比任何人都快所以購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)賣房地產要賣在升息循環的末升段(勞動人口上升末期)

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留言列表 (211)

發表留言
  • henry
  • 沙發 感謝分享
  • 嘻嘻嘻
  • 看完以後,我知道未來外匯存款要怎麼布局了,謝謝版主
  • 房地產是影響最大的產業,這篇內容等於公布了近3~6年內的操作方向,不管近12年內是哪個政黨執政,都是台灣經濟黑暗10年的開始

    Joe 於 2011/08/30 12:11 回覆

  • oks777
  • 這對我們勞工階級來講真的是各負擔...好處都沒.壞處一堆
    如我們生活成家立業.是一定要買房的.可是工作10多年.連一間房都買不到
    高雄地區這幾年房價增長了大概有50~70%.越炒越高~我想這輩子應該是買不起了..
    勞工的悲哀
  • 台灣在3年內人口越來越少,大多數人民薪水越來越低,房子越蓋越多,最後的結局一定是房市崩盤,別成為被誘騙進房市的中產階級手中,一輩子毀在政府與財團聯手設計的房市泡沫裡,資本家完全不痛不癢,留下被洗乾的中產階級

    Joe 於 2011/08/30 12:25 回覆

  • 駿
  • To Joe大:
    本身是高雄人一直都只能在台北的公司工作(南部鋼鐵化工大廠進不去)
    從Joe大的文章看出是用總體宏觀的歷史數字及預測用日本美國台灣的資料去分析
    但從個體(戶)觀點,外資真的會影響房地產價格這麼嚴重嗎?
    房地產市場是否有像證卷/外匯市場可以看出主要的法人族群進出買賣狀況?
    單純從供需狀況來看台北市新北市在發展北重南輕的情況下是不是還可以維持高檔?(畢
    竟就業市場還是集中在新竹以北->勞動力密集度也好,房屋購買力也好)
    我比較好奇的是台北市各行政區建物移轉件數及各區不同房地產類型平均單價的影響因
    素為何~
    因為想要一個自己的房子很久了...回不了南部老家置產想在台北買房真的很困難(友時
    買不如租)
  • ㄚ尼
  • 非常認同版大講~不管近12年內是哪個政黨執政,都是台灣經濟黑暗10年的開始~
    您是講的保守又委婉~...實際面會黑暗多久~恐怕難以估計
  • 哈哈
  • 版主:
    想請問日本不動產價格和the history of home values這兩張圖的縱軸單位是甚麼?
    謝謝~
  • 兩張都是相對指數,以特定年份為基期,呈現房地產強弱的走勢,沒有單位

    Joe 於 2011/08/30 13:08 回覆

  • combat996
  • 讚.針對人口紅利與利率來分析比張教授.顏仲介來得深入.鞭辟入裡.
  • 阿龍
  • To Joe,

    "這篇內容等於公布了近3~6年內的操作方向",且"股市,企業,房市,甚至
    是匯率,都會泡沫崩盤",這二年的主軸是做多非美空美元,之後3~6年的
    主軸想必是空台幣,但是要做多什麼呢? 美元? 歐元? 黃金?
  • 債券和外國股市,原物料也可以放空

    Joe 於 2011/08/31 00:13 回覆

  • 請教:
    利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的膨脹速度依然是比較有利的?
    房價一直炒作上漲;利率低,雖然相對房貸也低,但買不起房屋;通貨膨脹率高,人民有物價上漲預期心理;
    薪水低、房價高、物價高,造成出生率低、社會、結婚問題,房價如何炒作得起來?
  • 外資+媒體+人口紅利,三者齊下,日本,英國,西班牙和美國已經示範給你看過,在台灣這個淺碟型市場,布局20年,要炒作起來不難

    Joe 於 2011/08/31 00:41 回覆

  • joe大您好,以此看來房產、汽車等資本較大的產業未來前途比較不優,因為消費者會節省消費提高儲蓄導致
    更蕭條,如果是這樣應該對何種產業比較有利?難道對所有的產業來說都是黑暗嗎,指joe大指教
  • 對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據

    Joe 於 2011/08/31 00:45 回覆

  • 小麥
  • 相當令人開心的分析~~~~~
    明明人口一直下降、新房子欲一直蓋個不停!!!

    就讓那些黑心貪婪的建商跟投資客沉淪吧

    可悲的是~~~~最後政府總是會拿納稅人的錢救建商!!!!!
  • 陣亡的不會是建商和資本家,而是被血洗的中產階級

    Joe 於 2011/08/31 00:39 回覆

  • 13樓jj大您好,我12樓的,其實我也是擔心工作問題,人們常說找有興趣的才會長久,但我卻認為現實終究
    會磨掉熱情,賺的到錢才能做自己真正想做的事,所以我在研究投資之餘,不僅想了解經濟環境的變化,也想
    知道未來比較有利的產業,俗語說:男怕入錯行呀! 但如果進入升息末段後,可以確定消費金額較高,利息成
    本較高的衝擊甚大,前景不明,所以希望joe大指點
  • windwing306
  • 請問JOE大 可以借我分享嗎??
  • 可以,請註明出處

    Joe 於 2011/08/31 00:10 回覆

  • kkk
  • 所以下一波上漲
    就要等百年結婚潮的小孩
    慢慢長大囉
  • 這一波出生人口也沒成長多少,只能說15年後人口紅利下降會有一年小反彈

    Joe 於 2011/08/31 00:11 回覆

  • J大 你寫的太好了 按個讚 房地產真漲的太誇張 我家住大安區仁愛路4段 30幾坪的房屋 幾年前約1000多萬
    就可買到 現在居然可賣到3000多萬 是20多年的舊房!!我其實很想賣 但賣了也買不起這邊的房子 @ @
    看到你這篇文章 真的是要開始想想賣房的時機點了
  • wolf
  • Joe我比較好奇的是您如何知道目前外資在台灣房市所佔有的比重呢?

    可否不吝賜教。
  • 查詢台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統,就可以知道資金流的分配狀況,重點不是外資持有比例,重點是台灣長達50年的人口紅利優勢沒了

    Joe 於 2011/08/31 00:15 回覆

  • jj
  • 續19F:
    我在猜想是不是各種資產市場的連動性
    外資最明顯的投資活動(ex.FDI)應該還是在金融產品市場(股匯市)及電子業
    而撤資/遷廠各種類型的資金/資產退出活動都會影響到其他商品市場的交易活絡程度
    除了本身市場吸引力下滑,勞動力逐漸不足(量及質都下滑)加上政府的產業政策(其他政
    策也差不多,彭老以後退休應該會更慘)無法創造更吸引外資的環境
    骨牌效應乘數效果...
    人家常說日本是邁入失落的10年
    台灣沒有那麼多日本大商社及偏向社會主義的政府加上較高的 GDP
    可能會成為下一個菲律賓+失落的20~30年><
    希望我是太悲觀了
  • 這樣算樂觀了,日本和美國這樣大規模的經濟體都承受不住了,何況是沒礦,沒油,沒政府的台灣

    Joe 於 2011/08/31 00:53 回覆

  • kent
  • 去年台灣的生育率再度創下新低水平,內政部統計去年進一步下降至
    0.895%,內政部承認已低於低推計,JOE文中圖是用中推計分析,若最新
    資料已低於低推計,情況又如何呢?謝謝
  • 情況更糟糕,還是先別放出來了

    Joe 於 2011/08/31 00:53 回覆

  • joe大 房價未來可能看空 建商也知道 房仲也知道 財團也知道 那為什麼他們還敢繼續賣呢?
  • 因為有人繼續買,當然繼續倒貨,賣不掉的貨到時列銀行呆帳,全民買單

    Joe 於 2011/08/31 00:54 回覆

  • 同樣是房價跌,但各縣市跌的程度不同吧?像北部畢竟是大都市,有投資支撐,跌也有限;像什麼五都,雖然
    升級為市、區,但周邊環境根本無進步升級,除非退休住那裡,要不平常工作不在那裡更不可能買房在那,房
    價也炒作不起來,也無所謂的漲何來大跌,所以,房價大跌是在哪裡?全台灣?
  • 我指的是全台灣的平均房價走跌

    Joe 於 2011/08/31 23:10 回覆

  • 這很難講,東京也是世界級大都市,
    當泡沫破掉後,現在房價也是當時最高點的1/5左右而已。
    台北現在衝那麼高,
    難保未來不會修正很大。
  • 全台灣人只要不是親身經歷過日本經濟大蕭條或美國次級房貸者,基本上都不曾有這樣的經驗,這是台灣唯一一次人口紅利下降的日子

    Joe 於 2011/08/31 00:56 回覆

  • Kennyho
  • 大家都認為是泡沫...但還是繼續炒房,弄得買屋跟買菜一樣...重點是央行沒有拿出任何魄力,要弄破這泡沫不容
    易...除非外資再來個大撤退.
  • 人口紅利消失了,外資自然撤退,不用過度擔心

    Joe 於 2011/08/31 00:09 回覆

  • J:當泡沫即將破滅時.對於資產我們該如何自保?謝謝
  • 放空營建和金融類股

    Joe 於 2011/08/31 00:08 回覆

  • yuchi521
  • 購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)--
    如果依照這樣
    但是多數人 無法全額付清 必須要很多貸款 利息將會變重
  • 這是資本主義社會,現實是殘酷的

    Joe 於 2011/08/31 00:01 回覆

  • yuchi521
  • 2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰,注意觀察利率和通貨膨脹率的關係,這波房地產空頭,台灣已經
    失去人口紅利的優勢了,未來只要一有風吹草動,外資撤退的比任何人都快
    --
    那表示 現在開始 都有可能大空頭來臨??
    為啥勞動人口多 才能吸引外資?
  • 為何全球企業逐漸轉移到巴西去設廠,因為勞工便宜,1970年台灣也是一樣,外資見錢眼開,沒有人口紅利,台灣比有石油的汶萊還不如

    Joe 於 2011/08/31 00:35 回覆

  • mm
  • 讚讚讚~~不過心情卻是崩崩崩,如果房地產泡泡一破,其他行業的衝擊可
    想而知,現在一般的年輕人薪資水平要買房子已經很難了,當這一天的到
    來時,會有多少人忍受不了沈重的房貸,家破人亡呢?
  • 這是為何日本青年人口一直外移的原因之一,通貨收縮的環境生活只會越來越困苦

    Joe 於 2011/08/31 00:36 回覆

  • Joe大:
    這是否表示一般的投資者,可把房子賣掉(當然不是現在,而是文章中提示的時間點),並在房地產泡沫爆破前
    盡量把台幣投資於以外幣計價的標目物(也可以模仿外資尋找有人口紅利的地區去投資),等到房地價下跌一段
    時間後再入市購買。從此之後,有了房子,除了努力工作(如果仍有工作的話),就得靠以外幣計價的投資了。
    或許日本經濟泡沫後的這些日子渡邊太太的作法,就是我們日後的參考教材了。
  • candy
  • 可以請問joe大,如果我想買美元的儲蓄險(單純儲蓄),
    六年後,隨便哪一年領回都可以(複利4%),不知美元未來長期走勢joe大如何看呢?
  • 買這做啥,圖利財團?

    Joe 於 2011/08/31 00:00 回覆

  • henry76
  • 節錄31樓

    購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)--
    如果依照這樣
    但是多數人 無法全額付清 必須要很多貸款 利息將會變重

    回31樓,我猜利息差額應該遠小於房價的價差,而且利息會有升降,升息時也代表了景氣過熱,但是房子買貴就是買
    貴了。咦?是在說我家嗎? XD

    請問Joe大,那對於未來這十幾年的經濟黑暗期,對於生不逢時注定接刀的年輕人而言,有什麼因應策略呢??
  • 搬到人口紅利上升的國家去,當然要盡量選擇開發比較完善的,例如澳洲,東南亞部分國家等

    Joe 於 2011/08/31 00:30 回覆

  • taro
  • 看了Joe大的評論讓我想到前年出的『2010 大崩壞』這本書的理論,書裡
    有幾章預測也是根據人口成長率或勞動力來討論。2010的大崩壞沒出現,
    但是時間哪能說的準,如果美國房地產沒見起色就如書中所討論的,美國
    還要再經過一次經濟衰退。如果發生不知會如何呢。
  • 美國最遲2025年以前會在站穩全球老大的位置,歐盟與中國會先後被美國透過全球經濟輪轉搞垮,我對『2010 大崩壞』這本書很多觀點不認同,當然書中還是有些觀念不錯,美國房地產在2030以前會回穩發展,暫時不會有經濟衰退,先衰退的會是歐盟和東亞

    Joe 於 2011/08/31 00:06 回覆

  • yuchi521
  • 日本 一值以來 是高齡社會 之後也會是
    如果這樣 那日本房產 不就沒翻身機會???
  • 你看這幾年有翻嗎,呵,你是外資的話,你會選擇投資高齡化的日本嗎,還是成長中的巴西和印度

    Joe 於 2011/08/31 00:33 回覆

  • 小貓
  • 給想購買美元計價的儲蓄險保單的投資人:

    1. 自己要先對 匯率有適當承受度
    2. 業務員跟你說預定利率是4%時 這不表示你每年的年化利率(IRR)就是4%
    所謂預定利率實際的意思是一種貼現的概念
    也就是假設保險公司把你的保費拿去運用而每年可以有4%的獲利時 (也就是--預定獲利率)

    3. 建議妳先了解自己投資[屬性] 還有你儲蓄的[目的]

    4. 一筆資金需要綁約六年 所謂的 【資金閉鎖】期 等於在賭美元六年後的走勢 若保單履約中途
    (比如說到了第三年 美元剛好是波段高點 )儲蓄險一但中途解約 都只能拿回非常少量的解約金
    六個月後的市場行情都沒人敢說個準了 何況是六年後的事

    以上小小淺見 供妳參考!!!!!!!
  • 六年後USD匯率是多少都不知道了,為了小利潤,鎖住長線靈活資金,太不值得了

    Joe 於 2011/08/31 00:58 回覆

  • 根據joe在32樓的留言,人口紅利上升的國家是巴西,

    再根據36樓的回答,年輕人該搬去人口紅利上升的國家去來因應......

    這.....我囧了
  • 未來20年內,台灣確定不會失業的是殯葬業,不會缺生意,真正黃金十年,可以參考看看

    Joe 於 2011/08/31 01:00 回覆

  • stevetain
  • 感謝joejoejoe大的分享
    我想轉錄網址至我的blog與好友分享
    並註明出處與作者
    希望徵得你的同意

    謝謝你!
  • 好的,請自行轉錄

    Joe 於 2011/08/31 01:16 回覆

  • yuchi521
  • 人口紅利上升多 好像是印度
    大多數是年輕人 只不過貧富差距極誇張
  • 因為印度政府效率太差,不會善用人口紅利

    Joe 於 2011/08/31 01:42 回覆

  • LIU
  • 怕啥
    反正建商一定會跟你說:現在不買以後就買不到.因為以後大陸人會來買.你沒看到大陸建商都來台灣蓋房子了
    嗎?你沒看到香港房價是怎樣飆的嗎?
    建商一定會這樣催眠你
  • 一樣的條件,香港人口紅利還未耗盡,而且他是緊連在陸路強國的周圍,這跟海島型國家,日本,英國,台灣不太一樣,但大致來說,中國崩盤,資金被釜底抽薪,香港也會跟著崩盤,條件多一項就是了

    Joe 於 2011/08/31 09:24 回覆

  • 許常昭
  • joe大大真的是好心人,很感謝大大寫出這一篇文章,如果這篇文章是畢業論文,要是我是指導教授,我一定讓您
    的論文畢業,寫的真的太好了。

    另外也替那些在躊躇要不要買房地產的人謝謝您,前幾天,網路有一對夫妻,在為了要不要買房地產而吵架,因為
    他們看的房子愈多,房價反而愈來愈高,這對夫妻很苦惱而上網求助,請求大大,這篇文章讓我轉載,讓他們不要
    再為了房地產而擔心,功德無量!

    我知道房地產鐵定要崩跌,我也知道相關的理論,但是卻無法說服別人相信房地產要崩跌了,但是大大您這篇文章
    寫的很切重要點,圖文並茂,再次讚嘆,寫的太好了,以後沒有這麼好的文章可以看怎麼辦!哈哈!
  • 歡迎自行轉載

    Joe 於 2011/08/31 09:16 回覆

  • joe大謝謝分享這麼細膩的分析
    版上高手的問題以及你觀點的回覆真的值得一看再看

    早期父母教導要存錢要買房無非是要保值
    這幾年買房是投資是抗通膨
    看來觀念要改了以後買房僅剩消費滿足住新房的需求了
    真像購買高科技電子產品有新產品又急著想購買.......高級玩具
    我想複製網址請親朋好友來看看...請見諒
  • 繳房貸,保險等等,中產階級資金被鎖死,可能就放棄了人生高報酬投資的機會,沒辦法冒險從事報酬率更高的的機會,許多長輩會建議的購置房地產自然有它的背景存在,1970年代以前,房地產並不昂貴,當時的台灣居民大多是均貧,買不起房子,如今看到房價轉變成現在的天價,就會衍生出很多持有房地產的想法,成長背景不同,想法沒有更新,反而鎖死其他投資路線,平凡過一輩子,什麼夢想都沒完成,就只為了一個間房屋,嚴格來說,那房子已經轉型成一個籠子,鎖住購屋者一輩子

    Joe 於 2011/08/31 09:21 回覆

  • pyky818
  • 那這樣說起來,外資好像就是美國派出來的最強間諜兵器,輪流搞垮各
    洲........
    上面回覆看了很多還是有點模糊
    請問J大:
    黑暗來臨之前,既然新台幣會貶值,那我該把新台幣轉成哪國貨幣,然後
    去實行哪些投資?
    謝謝
  • 炒作外匯,這一直是我在blog教大家的事情,相對於日本和美國人,我們炒作的資金也是外資

    Joe 於 2011/08/31 10:17 回覆

  • Cindy
  • joe大大:
    我...有點小迷思...
    現階段的操作 您建議是:做多非美元貨幣 放空原物料嗎?
    可是非美元貨幣國家經濟大部份是以原物料礦產為主
    是一面做多貨幣 一面放空原物料礦產 ?
  • 放空或轉變操作計畫是2012年下半年以後的事情了,耐心等

    Joe 於 2011/08/31 10:23 回覆

  • Cindy
  • Joe 大:
    謝謝! 我懂啦~
    have a nice day~
  • 對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據

    未來20年內,台灣確定不會失業的是殯葬業,不會缺生意,真正黃金十年

    =====================================================
    看到這兩句話~~我笑了

    也該開始練膽量了@@

    非常棒的文章~~感謝JOE大的分享
  • goldfish1104
  • 您說殯葬業會有黃金十年,我看那張人口變動數-中推計以及進入經建會網站看了一下
    當醫學發達,將生命往後延續,讓老人變多,照理說只是延滯死亡年齡,為何死亡人數會上升?
    原本每年死100個,100-100-100變80-90-130....不是嗎
  • 我上方有列數據,台灣的年齡結構在改變,老人人口越來越多,每天約增加2~3千人

    Joe 於 2011/08/31 14:45 回覆

  • sandy8179@pchom
  • 好棒
  • 小p
  • 謝謝辛苦joe大~留言很多還要每篇回...
  • 哈哈
  • 版主:
    再看一次您真的分析的相當有邏輯,但是否忽略了日本人如何看待何謂房屋,他們似乎不把房子視為投資,二手屋交易
    量也相對低,單用人口紅利的角度來看是否不夠嚴謹?
  • 房地產的炒作光靠日本人還不夠,外國資金是很重要的因素,1985年廣場協議所導入日本的外國資金,才是把日本房地產炒作起來的主力

    Joe 於 2011/08/31 14:53 回覆

  • 這下有趣了,看回文似乎還是非常多人認為房地產只上不下阿!
    呵呵,那就比比誰氣長了。Joe大辛苦了,先知總是孤獨的。
    感謝分享。期待另外一篇中國,有助投資方向。
  • 我文中已經說明,這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況,本土台灣人除了有已開發國家的經驗外,基本上不可能有人面臨過這種情況,自然有人無法打從心裡相信,呵

    Joe 於 2011/08/31 18:36 回覆

  • jeff
  • 請問joe大,兩岸的和平紅利,早期的大陸已膁到錢的台商回流,
    鮭魚返鄉,沒有考慮進去嗎?
  • 回台灣的人數比例太少,幾乎沒影響力,重點是老年人口無法適當紓解壓力

    Joe 於 2011/08/31 18:36 回覆

  • 且記得是2年前,IZAAX大就寫過台灣房地產及人口紅利的文章了,及更早寫過"抗通膨越抗越膨"的文章,
    大家都在討論2015年前把房子賣掉。

    既然是台灣房市、匯市、企業、等等~跌,那就討論要佈局什麼,還是沒看出要佈局什麼,放空什麼?
  • 近期會陸續推出一系列文章,讀者到時可以瀏覽後自己在融會貫通

    Joe 於 2011/08/31 21:09 回覆

  • chinhsun4796
  • 大家跟著JOE大大好好學習外匯
    5-6年之後 經驗增加又有少許積蓄
    就可專心操作外匯 即使沒有工作也可以有收入
    而且不論住在哪裡都可以做
    我的外匯啟蒙老師就是以操作外匯為主
    他沒有住在台北市 反而住在清靜的外縣市郊
    他鼓勵我們好好學習永不放棄
    將來大家都住在別墅內操作外匯
    大家加油
  • 要是一條漫長的路,要持之以恆

    Joe 於 2011/08/31 22:30 回覆

  • JJ
  • Joe:
    拜讀您的文章獲益良多 謝謝
    忽然聯想到近期台北天母區的房價是否可以做為一個恰當的例子
    近年外籍商業人士在天母的比例越來越低
    所以我們也因此看到天母急速的蕭條中
    這跟你所謂外資的急速撤離台灣
    是否其實也是同樣道理呢
    謝謝
  • 我習慣用官方的統計數據來做研究,私人的景氣瀏覽現象當然也是一種判斷方式,但不夠客觀

    Joe 於 2011/08/31 22:42 回覆

  • Frank
  • JOE大
    我想把你分析的幾張圖OP在部落格上跟大家分享
    OK嗎?
  • 可以

    Joe 於 2011/08/31 23:11 回覆

  • toto
  • 本身是不動產從業人員,我打算從2013開始看房,現在是租屋
    這個市場已經瘋了,我沒有版大那麼多資料去佐證,
    但是教書的同學告訴我學校搶學生的情形多嚴重,以及市場的瘋狂狀態來推論
    當然還有職業敏感度,一堆人認為房地產是穩賺,是長期投資的好商品,
    我的結論就是,我等著看台灣房地產泡沫
  • 時間問題,明眼人都看的出來

    Joe 於 2011/09/01 01:56 回覆

  • 請教73F:
    不太明白搶學生的情形嚴重跟房地產泡沫有何關係?(學校越蓋越多也是原因阿,不一定是學生少)
    以及市場的瘋狂狀態是指哪方面的瘋狂?

    謝謝!
  • 我想他只是想敘述少子化的影響力,大家都能體會到環境的轉變

    Joe 於 2011/09/01 07:06 回覆

  • 以此看來未來台灣的景氣將進入一段黑暗期了,請問joe大有可能比2008年還要差嗎?需要提前做哪些準備跟
    佈局呢(職涯與投資)
  • 2008年台灣還有人口紅利,這次可沒有囉,台灣人民的生活只會越來越痛苦,至少痛苦15年

    Joe 於 2011/09/01 12:28 回覆

  • Kiwi
  • 少子話居然影響一個國家這麼深遠,政府現在推育兒津貼,吸引力真的很不足. 請問Joe大,那廠房.土地也是一樣的道理,也會崩盤嗎?
  • 近期我會持續發出相關的文章,看完你便會明白這事情的嚴重性

    Joe 於 2011/09/01 12:30 回覆

  • allen
  • 我自己生兩個. 但對我自己而言我要負擔的 至少上面還有祖母,爸媽,老
    婆,兩個小孩
    少子化問題是很嚴重. 但看不出來有什麼好的政策
    目前檯面上看到的 都是沒啥營養的東西.講白點還是為了明年一月的選舉.
    我淺水很久了.也不是什麼高手. 只想知道從現在開始我到底要改投資什麼
    非美貨幣. 債劵..還是啥的..
  • 每個資產循環的環節,都不有同的投資商品,把眼光放到國外去,日本為何炒匯交易盛行,那不是沒有原因的

    Joe 於 2011/09/01 12:32 回覆

  • 本身從事的是餐飲小吃店,主要以外送為主,主要的客戶為國中小安親和補習班,開業至今約五年,安親班的外
    送量是每年遞減的減少,相對的也影響店裡的業績,積極客戶拜訪下才發現,數量的減少除了補教業之間的競爭
    激烈外,有些補教業因為招收不到學生而歇業或被合併,追根究底還是因為每年的入學新生逐年減少一年不如
    一年,班級數銳減在這幾年猶為明顯,就算目前仍生存的補教業,對未來也是悲觀看待,能做多久就算多久
    了....各行各業看景氣,由不同的行業從業人員的親身體驗來看待,會讓這篇好文更有說服力,大家踴躍討論,
    說不定改天joe就被找去專訪了....哈!!
  • 從政府的各種統計數據,只要做適當分析,不用找人來,也可以看出這個國家的問題所在,1995年開始,就已經註定今天台灣的衰退,可惜當時的政府到現在荒廢了16年了,一點預防措施也沒有

    Joe 於 2011/09/01 12:34 回覆

  • 回78樓
    投資的標的會依照不同的時間點而有所變化,
    資金要隨時保持靈活調度(資產配置)
    重點是隨時掌握總體經濟的走勢,
    多充實自己的投資知識,好的投資標的隨時都會有,
    準備好了,隨時都可掌握機會出擊,
    這裡是一個很好的學習教室,都來看看慢慢的就會有所獲得了...
    我也是新手,大家互相討論互相加油囉!!
  • 房市泡沫化,人口紅利降低...沒人買房...想必"家具產業"首當其衝
  • 幼兒服務業者是首當其衝,這影響層面太大了,除了老年服務族群以外,幾乎沒有不受到利空衝擊的

    Joe 於 2011/09/01 12:36 回覆

  • 對阿,既然文章先出來了,就要討論未來3~6年要投資什麼或先準備,否則雖預知未來的社會會怎樣,卻還是
    不知要做什麼束手無策的,那跟沒看到文章的人一樣,都是到時應情況再因應或不知怎辦。
  • 起碼看到的人如果持有大量房地產,可以先避開躲過衝擊

    Joe 於 2011/09/01 12:37 回覆

  • 天若有情
  • 我真是佩服Joe大
    這麼有耐心的去整理出這龐大的數據佐證
    我前兩年上節目或參與會議,都有談過少子化與房地產的衝擊
    當時喊政府若不妥善因應,台灣將走入經濟的黑暗十年
    還有許多人嗤之以鼻
    這些數據政府都知道,只是沒人願意認真處理
    都當作做功課一樣喊喊口號,虛應故事
    即使不到2015,光2012開始,就會有許多小學要面對是否廢校的問題
    幾年後、國中、幾年後輪到高中,陸陸續續發生
    教師、教職、補教業、制服、文具銷售、嬰幼兒玩具、學區周邊的零售與餐飲業者,都是第一圈直接受衝擊的
    房地產、金融、百貨零售量販、餐飲、遊樂娛樂、電影院KTV等,是第二圈受衝擊的
    接下去電信、與其他內需產業都會跟漣漪一樣,陸陸續續被衝擊
    未來三年從通膨飆升,到陸續走向通縮的危機,不是不可能的事情
    joe大提出的預警,可謂是金石良言啊
  • 台灣未來的衰退即將來臨,1980年代以後出生者未來要承接國家生產力的中流砥柱,這波壓力得好好撐住了

    Joe 於 2011/09/01 12:39 回覆

  • 請教:
    1.利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的膨脹速度依然是比較有利的?
    2.有無可能是獨棟房屋滯銷大跌,因為獨棟太貴,因為現在不是四代同堂、三代同堂、甚至沒有二代同堂,而
    是夫妻與孩子,甚至是不生族、不婚族,大樓的一層樓或套房較流行,而且大樓的管理員可以滿足幫倒垃圾、
    收信、過濾訪客的功能,滿足忙綠的現代人。
    現在的居住人口結構改變,居住的環境的結購型態也跟著改變、轉型,人民也被迫改變接受這樣的改變。
  • 1.利率趕不上通貨膨脹率,人民才會去炒作
    2.我是根據統計數據所做出來的分析,單純用私人的觀點來看不夠客觀

    Joe 於 2011/09/01 12:40 回覆

  • 天若有情
  • 我可以幫joe回答84樓第二個問題。當房市要跌的時候,由於每坪單價都下跌,所以不會有哪一種產品可以獨善其身,因
    為買方在購買的時候,要議價都會拿出來講。其次,小坪數的產品早就供過於求了,市場反而是三十坪的產品少,所以一
    旦房市垮,套房這類小坪數、主建物坪數在十坪內的產品會先死,因為銀行會先緊縮放貸。前面還有人說豪宅產品抗跌,
    這個說法其實也很薄弱,因為有錢人不是笨蛋,他又住不了那麼多房子,他國際移動的可能性也比一般人高,如果大趨勢
    房價走跌,他大可以把資金移往國外,購買一線國際都會的豪宅,何必把資金鎖在台灣?因此房市如果崩盤,大坪數的豪
    宅產品也很難倖免,君不見當初民國八十年代初,敦化南路面林蔭道上的大樓也曾經炒到一坪六七十萬,後來一路崩下來
    到92年sars最低點,也腰斬成為一坪三十多萬?94年一坪三十五萬的敦化南路二段的世界大廈,也是剛剛好而已。沒看
    過房地產上下波動,很多人、尤其是年輕人,真的以為房地產只會漲不會跌,或說長期看漲,殊不知正如joe大的文中說
    的,那是因為台灣沒有過人口紅利衰退這麼嚴重的經驗,人口與薪資都不成長了,哪來支撐房市上漲與買房的力道?
  • 房地產泡沫化即將來臨,從央行調整利率的速度就可以看到,做好心理準備吧

    Joe 於 2011/09/01 12:42 回覆

  • 少子化叫了很多年.
    其實 真的影響還沒來到.

    http://www.nhu.edu.tw/~society/e-j/83/83-06.htm

    這資料只到96年.
    但97 98 99的出生率. 大家都知道 只有更低.

    第一波少子化是87年開始 (現在13歲 剛要唸國一).
    也就是說 現在的國中 高中 大學. 根本還沒有面臨少子化的威脅.


    第二階段少子化約從91~92開始. 現在8~9歲的人.
    這波才是更嚴重的.
    目前受影響的層面 只有嬰幼兒 國小低年級的相關產業.
  • 身為1980年代後面出身的我
    看完joe大的分析後
    真的要好好思考自己的未來
    和做好資產分配
    還有投資規劃
    想請問joe大之後的投資是否要向外發展
    ex:繼續操作外匯,開始投資國外股市,境外基金等?
    國內的股票是否都不要去碰(包含所謂的定存股)
  • 投資的技術與學習是漫長的路,台灣的股市不是不能碰,只是碰的時機點,各種商品都有循環週期,今年是原物料的一年,就是持續操作原物料

    Joe 於 2011/09/01 15:43 回覆

  • 利率趕不上通貨膨脹率,人民才會去炒作?
    那這樣獲利扣掉通貨膨脹還是一點賺頭而已?所以我才問:[利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的
    膨脹速度依然是比較有利的]?
  • 對於資金量夠大的國際熱錢來說,那點利差已經足夠套出鉅額獲利

    Joe 於 2011/09/01 15:45 回覆

  • yuchi521
  • 想到 台灣會否也面臨 通縮 向日本一樣 長達10多年 到現在依然通縮
  • 暫時還看不出來,這要看央行的利率控管政策了,有彭淮南在,台灣還不至於有大問題

    Joe 於 2011/09/01 15:51 回覆

  • JOE,1830 USD/oz的黃金根本就不值得買,1830+17.15(USD計價黃金存摺價差)=1847.15 USD/oz,也就是說黃金要漲
    到1847.15USD/oz以上才能獲利,除非黃金急漲,不然買高了還真是沒賺頭,漲多是最大的利空,跌多是最大的利多;銀樓飾
    金的報價更誇張,(我查價的這間銀樓比較有良心一點,今天賣出6410台幣/台錢,買入6180台幣/台錢,還要加工錢)馬上買
    馬上賣的話3.5%(價差)+工錢,有的銀樓還要扣損耗,現在買飾金,1oz沒有漲到2000USD以上,根本就賺不了錢;我媽媽說我
    國中時一錢才1750TWD,以現在的角度來看以前的金價,10%的價差不多;但是現在飾金很貴再加上10%的價差,可能讓買方
    套牢好一陣子,運氣不好的話賠錢都有可能
  • 黃金白銀接下來操作難度更高了,台銀的利潤獲利也很大,最好還是在海外券商開戶,成本差太多了

    Joe 於 2011/09/01 15:47 回覆

  • 頭腦頓頓的,實在不明白你說的:[利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的]的
    意思。是指賺利差,還是賺因通貨膨脹造成漲的投資商品,還是什麼的實質物品的膨脹速度有利?

    另,你對於61樓的看法是?

    謝謝!
  • To 93樓

    "利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的"

    我想簡單來說就是

    借貸者(投資客)用比較少的成本(因為低利率,所以借入的總成本較低),

    把它拿去投資貨物,

    賣出比較高的價位(因為通膨),賺得中間的利差。

    假設借的利率是2%好了,

    通膨率5%,那你就是賺到5-2=3%的利差呀。

    這樣不知道我理解的對不對??
  • 可以這樣簡單的構想

    Joe 於 2011/09/01 19:20 回覆

  • akq
  • joe:

    假如利息多到要繳所得稅

    那是不是拿去買儲蓄險比較好

    還是寧願繳稅也不買0.0
  • 在台灣,買金融商品,像保險之類的,其實都很不值得,但台灣人偏偏又呆呆地喜歡買保險
    http://www.businesstoday.com.tw/v1/content.aspx?a=W20110801491

    Joe 於 2011/09/01 20:22 回覆

  • JJ
  • Joe:
    除了日本之外 還有其他適當國家或地區的例子
    可提供參考嗎
    謝謝
  • 我都已經舉了美國和日本了,再繼續用文字和圖舉例子的話,頭腦會過熱當機

    Joe 於 2011/09/01 20:25 回覆

  • JOE大:澳洲的人口同等於台灣,土地卻比台灣大213倍,這樣的地廣人稀,人口紅利數不是也是一項危機嗎?再則
    澳洲房地產炒作也很嚴重,現在那裏的年輕人也買不起房子,當地的利率也高,我以為它會步上房價大崩盤,也希
    望見到它幣值回到以往20元左右,這樣給我們這些買不起房子的人有一個機會,但是J 好像看好澳洲,請J 給我
    一個建議,謝謝你給的一盞明燈.
  • 原物料大崩盤之後,澳洲會冷卻好一陣子,這是2013年以後的事了,澳洲只要持續引入移民,不至於有人口紅利導致國家經濟衰退的問題

    Joe 於 2011/09/01 21:35 回覆

  • 從歷史ㄉ經驗告訴我們沒有那一種投資工具是永遠只升不降ㄉ
    感謝JOEㄉ分析,對各行各業消基會會嚴厲批評可是對於房價
    似乎是...高房價的確是炒出來ㄉ.以某大建設公司美其名
    造鎮計畫然後開出天價ㄉ銷售,單單公設比達30%多若每坪
    70萬等於要花2000多萬在買公設,請問有多少人買ㄉ起?
    大家一窩蜂ㄉ買房等到利率上升繳不出本利息不是斷頭就是
    拋售,,真ㄉ很希望那一天快來讓無殼蝸牛都有房子住
  • 要避免當被房地產與資本家屠殺的中產階級

    Joe 於 2011/09/02 17:04 回覆

  • jj
  • 請問6年級後段班有家庭及小孩未來15年比較適合移入的國家除了澳洲/新加坡(?)
    以外,Joe大還有比較建議事業家庭生活跟著一起成長共榮的國家嗎?
    ps.同學都還是以跑大陸/印度/越南/東南亞/中東居多(電子業/化工業/鋼鐵業/紡織業/
    工程業)但生活機能/基礎建設/人民文化素養都相對較低


    而能移入澳洲的除了以前同學父母用投資移民,公司前輩5年級生派駐後全家移民,不知道
    有什麼其他機會可以移入呢?
    也有日本友人在日本大商社派駐荷蘭的~生活品質也是相當好(但偏偏不是日本人阿><)
  • 這我沒有建議,因為這種移民想法因人而異

    Joe 於 2011/09/03 00:19 回覆

  • 高雄囝仔
  • 恭喜JOE大上電視節目,剛剛看了JOE大上了57金錢爆的節目,這5位來賓中,僅JOE大提供完整的數據加以佐證,
    其他4位,感覺上像是來騙車馬費的,唯一覺得美中不足的是楊世光僅讓JOE大講了幾分鐘而已,只是後學有個疑
    問,根據內政部公布的數據顯示,全台房市供不應求情況加劇,供需的缺口半年增加了26711戶,全台灣僅有基隆
    是供給過剩的,連我居住的高雄市(原高雄市)都有2,957戶的缺口,我彷彿看到鬼了,這是怎麼一回事呢??官方
    數據的誤導嗎??
  • 政府帶頭炒房

    Joe 於 2011/09/03 00:20 回覆

  • 要怎麼買房
  • 感謝版主的分享,小弟也正想查人口紅利與房地產的問題,版主分析得很透徹小弟可以引用您的資料嗎?
    請問版主,最近如果需要買房,是不是買總價越低的越好,將來跌才不會心痛?哈哈
  • 歡迎引用我的資料,但要註明來源

    Joe 於 2011/09/03 12:04 回覆

  • 很瞎
  • 只能説很瞎。
  • 有收看了節目,一個小時,有料的太少,只有JOE大提出數據和佐證分析,其他來賓..

    誰知道所掰的紐約或其他故事是真是假?感覺是來聊'想像'的.
  • 媒體需要的首重娛樂效果,電視製作人剪接上也有收視率考量,這也是沒辦法的事

    Joe 於 2011/09/03 13:19 回覆

  • 请问你对新加坡房市的看法, 谢谢!
  • 有時間我再發文,經過統計觀察之後我才能提出看法

    Joe 於 2011/09/04 00:22 回覆

  • toto
  • to 111樓
    政府的確帶頭炒房,根本不希望房價下跌
    因為房市活絡可以有許多土增稅收,以及契稅收入
    然後有些地方民意代表的投資(土地重劃分配等)也要出貨,房市下跌他們怎麼賣阿?
    房市下跌,建商哪來的錢獻金?(如有雷同純屬巧合)
    至於現在不動產實價課稅或登錄等議題,重點是高房價引發的民怨衝擊選票
    不然,這麼簡單的事情哪會作不到?還牽涉個人隱私?
    美國就沒有隱私問題嗎,在美國為何查得到房子歷年來的交易資料?
  • 炒作房地產的主力是外資,而非本國人,只要人口紅利優勢消失和利率持續提高,外資撤退才不管任何台灣人(包含任何政府官員和台灣資本家),外資不吃台灣米也不住台灣,不會管台灣人死活,台灣房地產交易非常不透明化,相對之下,美國統計做的還比較好

    Joe 於 2011/09/04 01:10 回覆

  • lin10136
  • 資源會有集中化的問題...
    小型以下城市會消失是一定的只是時間問題...
    那五都或中型以上的城市會如何呢...
    會是連中型的城市都會往五都遷移嗎....
  • 有個笑話也許會發生,鬼島未來陸續出現小型鬼城

    Joe 於 2011/09/04 13:34 回覆

  • 開個玩笑...
    所以政府弄出5都的目的,是至少有5個地方可以集中全台灣的居民...(苦笑)

    回歸正題,雖然說平均房價會下跌,但 joe 大你覺得,會不會是鄉鎮區
    變鬼城,都市反而擠滿人... 然後大家生活條件都變差?
  • 4年內,台灣人的生活品質還能維持在目前水準,接下來會每況愈下

    Joe 於 2011/09/04 23:00 回覆

  • 遠志
  • 依版主所提的論點相當好很過去美日的歷史來推論相當有邏輯性, 但有一點我搞不懂, 版主說 "炒作房地產的主力是外
    資" 但實際上聽到炒房子的大多是投資客, 例如: 三黃一劉的, 好像沒聽說外國人在炒房或是投資客背後是外國人在撐
    腰耶? 還是遠雄, 華固..等這些營建業有大筆土地, 是因為這些大公司資金的背後是外資呢?
  • 那些建商的股票是誰買的,台股沒有外資的挹注,只會一片綠油油,台幣升值這麼多,熱錢流入跑到哪去了,呵

    Joe 於 2011/09/04 23:01 回覆

  • w
  • 看了111樓說的
    根據內政部公布的數據顯示,全台房市供不應求情況加劇

    政府這數據 會不會太唬人
    生育率已經全世界最低了 還會供不應求喔 內政部太扯了拉...哈
    應該是指投機客囤積炒作供不應求吧 哈
  • 台灣政府,為地位力心,為財富立命,為權貴繼絕學,為財團開太平

    Joe 於 2011/09/05 08:50 回覆

  • Sunnision
  • Joe大,
    看完您的文章後,小弟只有"震撼"二字得以形容!
    小弟是否能將您這篇文章連結轉貼到房地產相關的討論區呢? 感謝!
  • 可以,請自便,讓越多人知道這個消息越好,避免中產階級和高房貸者被大屠殺

    Joe 於 2011/09/05 14:31 回覆

  • sheng
  • 請教Joe大:依您的觀點,未來台灣房地產下跌,而台北市中心精華區是否還
    是能夠續漲或抗跌? 原因是:即使人口變少 外資撤出 有錢人還是會一直
    往市中心集中 足夠支撐房價 呈現M型化房價及城鄉差距擴大,像現在人
    均所得並未提高 台北市動嘖每坪80 -150萬的房價還是能撐的住 真不
    知是哪些人在購買或投資
  • 台北比東京還優勢?,東京還不是照樣跌下來跌了,呵,房地產跌不跌是看外資彭不彭場,不是你我周圍的人買不買,外資的量通常遠超過該國本國人的所有量

    Joe 於 2011/09/05 17:51 回覆

  • River
  • 分析很透徹的文章,但在邏輯上有一點想請教,若有錯還煩請指導。
    文章的邏輯為台灣有人口紅利-->吸引外資來台投資房地產-->房價飆漲。但文章中卻看不到外資投資房地產的比例,如
    何證明房價飆漲起因於外資炒作?從基本供需來看,人口紅利的確下降,確實會讓房地產易跌難漲。
  • 這個比例我目前沒辦法精準的計算,只能透過美國,日本,中國的過去狀況來對台灣做模擬分析,本文的邏輯是人口紅利-->吸引外資來台投資-->部分熱錢流向房地產-->房價飆漲,按照我手上研究越南,南韓,香港的數據,國際熱錢的流向往往有高比例流向房地產,光靠該國本國人難以炒作起如此龐大的產業

    目前在正進行其他研究議題,所以沒有好整理的數據暫時沒有對外公開

    Joe 於 2011/09/06 13:20 回覆

  • 外資買賣的應該是商業大樓, 不是我們的住房, 數據是合併的還是分開的呢? (包括東京的) 謝謝
  • 數據都是合併的,細節當然還可以再分析,不過這還需要時間作統計,有時間我再來分享

    Joe 於 2011/09/06 13:06 回覆

  • Sunnision
  • 請問Joe大,

    您在19樓的回覆中寫到:『查詢台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統,就可以知道資金流的分配狀況,重點不是
    外資持有比例,重點是台灣長達50年的人口紅利優勢沒了』

    所以小弟想問要去哪邊才查得到台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統的紀錄呢? 稍早有上央行網站,但是不知
    道如何查詢,煩請指點迷津,感謝!
  • 央行網站,左下角,統計資料,資金流量統計,然後慢慢整理

    Joe 於 2011/09/06 13:12 回覆

  • Sunnision
  • 感謝Joe大的資訊提供,小弟真的去查了央行的數據,真的發現近10年左右的數據都是國外流入的錢>國內流
    出的錢,數據如下顯示,給各位參考(單位:百萬台幣)

    2001: 1,018,811(表示2001年的國外總投入國內的金額>國內總支出到國外的金額有1,018,811百萬台幣)
    2002: 1,033,151
    2003: 1,973,024
    2004: 1,191,186
    2005: 1,552,677
    2006: 1,582,003
    2007: 1,326,273
    2008: 377,257
    2009: 2,066,524
  • 外國人其實都還是持續近來台灣投資的,只是可能進來炒作泡沫,而非實質建設就是了

    Joe 於 2011/09/08 12:56 回覆

  • jovi
  • 寫的非常好,引用很多數據和資料讓論點很有說服力
    我也是認為2015之後會開始慢慢下跌
  • 目前炒房是針對陽宅,

    joe你說「對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據」,

    那到時候會不會到時變成炒陰宅、塔位.......
  • 就算沒炒到,未來有一天也可以自己用.......orz

    Joe 於 2011/09/08 21:05 回覆

  • martin
  • 看到這篇文章
    覺得好恐怖
    如果真的發生,壽險股會不會倒...??
    我一半的資產在上面~~想拿來退休用的年金型保險
    我都還沒繳完.....
    這方面要如何從壽險股年報看??才知道會不會能撐下去.....
  • 短期內暫時不會,保險另有機制

    Joe 於 2011/09/09 13:55 回覆

  • colinleemu
  • 說真的炒房元兇個人覺得是"房仲+投資客+外資+?"
    1.房仲為了獲得高抽成業績不斷拱屋主把價格抬高
    2.房仲接到低價物件聯合投資客下手,整理之後又高價賣出物件
    3.外資真正進入市場投資
    4.政府不少人也加入買房投資套利行列,誰也不想住套房,所以....
    以上個人淺見..卻也無能為力!唉!
  • 舉個例子,投資美國房地產如何操作,飛去美國買房子還是持有IYR ETF,後者的效率快多了,投資人投資IYR等於間接炒作美國房地產,美國房地產崩盤不只是美國人賣掉房子,主要是外國投資人從IYR這類型的房地產ETF中抽走大量資金,貸款被釜底抽薪,光是美國本國人根本無力撐起房地產市場,外國人炒房不買房,透過提供貸款資金即可

    Joe 於 2012/04/16 02:21 回覆

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