Joe:「有讀者問我人民幣好像止跌了,能否進場,我不知道人民幣明天的漲跌變化,但我知道,中國和香港今年的房地產趨勢和往年完全不同,連李嘉誠這樣的大咖都要出逃中國和香港,但散戶卻急著進場中國,熊市其實並不可怕,可怕的是完全沒有做好準備,熊市的腳步聲出現了就不要太堅持或猶豫,熊出現只是遲早的問題,不要總想著要逗留到最後一刻再離開,離開亞洲放眼全球,還有一些正在起跑的牛市,不要只把眼光放在說中文的投資市場。」


目前中國銀行業和經濟已經進入20多年以來最疲弱的階段,在房地產泡沫崩潰論盛行的背景下,許多開發商推出了「零首付」、「低首付」購房的巨大優惠,對於急著買房的人們來說,實在看上去很美,但這個時候放寬購房首付政策,將會進一步增加中國房地產企業的風險,侵蝕中國的金融穩定。


中國政府對消費者的警告,顯示官方努力限制零首付等現象,反映供過於求的中國房地產市場所面臨的壓力,(零首付)對於房地產企業和協力廠商來講,風險非常
嚴重,因為沒有任何來自購房者的承諾。以前美國出現過零首付購房,這基本上等同於允許那些不夠條件的人來買房,所幸零首付現象目前為止,還只是零星行為

推出零首付購房優惠的開發商實際上有多種方式:
最常見的是開發商臨時墊首付款,然後讓購房者在約定時間內分期還款或一次性還款,第二種是將房屋價格提升後對首付款進行「減免」,最後由銀行來墊首付款,第三種方式是做消費性抵押貸款,即用個人的房產做抵押,來購置另一套房產。

零首付風險的背後是中國信貸問題,一旦這種現象蔓延開來,將進一步增加中國7萬億美元的影子銀行業的風險,零首付並不能夠解決購房者資金短缺的問題,購房者償還首付款時需要支付高利息,或者在房價上做些手腳從銀行詐騙貸款等等。



中國房地產如今量價齊跌,《2013年中國私募房地產投資基金年度研究報告》顯示,2013年新募房地產基金數量同比增長逾40%,總計132支,截至2013年9月,中國房地產私募基金的收益率平均為20%,對有的小房地產企業融資甚至能達到30%。但2013年前五個月商品房成交面積累計同比下降17.65%,除龍頭房地產企業以促銷帶動出貨外,多數房地產企業銷售明顯下滑,一些房地產企業倒閉,今年肯定會在一定程度上爆發房地產基金產品兌付風險,明年是房地產私募基金風險的集中爆發期。


房地產下滑無疑會波及房產開發商的「金主」,除了房地產私募基金,還有信託產品,今年到期的信託產品約合人民幣4.5萬億元,比2013年到期規模增多77%,借貸方不得不更迅速地將債務展期,否則可能面臨流動性問題,今年中國有4200億美元信託產品到期,投向房地產和礦業的人民幣近2萬億元信託產品從5月開始面臨償還高峰。


今年第三季度(9月開始)中國可能發生信託兌付危機,屆時到期的信託產品將從一季度的人民幣6940億元飆升至1萬億元,中國房地產市場釋放更多「冰凍期」信號,房地產投資增速持續放緩;商品房銷售面積和銷售額進一步下滑,房地產行業不景氣之際,中國經濟正面臨24年以來的最低增長速度。



房地產投資被認為是中國經濟最為關鍵的驅動力之一,對其他40個行業產生直接影響,中國房地產行業已經繁榮了15年之久,但中國國家統計局資料顯示,今年前5個月,中國房地產行業關鍵指標絕大多數表現不佳,房地產企業面臨的銷售量下滑、資金緊張等問題也在前5個月明顯表現出來,前5個月,商品房銷售額下降8.5%,住宅銷售額下降10.2%,辦公樓銷售額下降14.0%,住宅待售面積高達3.52億平方米,是2013年月均銷售面積的三倍之多。

 

房地產相關企業資金緊張問題未出現改善,關鍵分項指標如住宅投資增速和商品房銷售面積等幾乎全線下跌,今年房地產行業的清淡狀況一線銷售人員的感受可能最
為直接,隨著越來越多購房者持觀望態度,房地產投資增長放緩的趨勢可能在未來幾個月持續下去,房地產行業下跌態勢將持續到2015年。


作為經濟支柱型產業,房地產業出現下行態勢將引發政府財政收入下滑,焦慮的不止是房地產企業和政府,還包括銀行,作為高負債行業,房地產下行態勢引發銀行
業的憂慮,他們擔心房地產開發商貸款違約,鑒於過去幾年,中國信託業罔顧風險的瘋狂誇張,很多人早就預期2014年中信託產品會出現償付潮,雖然部分市場
參與者已經早有預期,信託產品的償付高峰已經從2014年中推遲到2015年初。

文章內容來源
http://wallstreetcn.com/node/94729
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  • 訪客
  • 中國 一直沒出現硬著陸.. 很會撐....
  • 中國的中央集權政治架構,可以確保種國經濟軟著陸,而非硬著陸

    Joe 於 2014/06/17 19:54 回覆

  • 菜
  • 請問亞洲房價泡沫會引發全球金融風暴嗎?
  • 理論上範圍會以東亞和東南亞為主,歐美和南美不至於受到影響

    Joe 於 2014/06/18 12:07 回覆

  • 訪客
  • 為什麼中國中央集權體系可以防止硬著陸呢? 不能拼命QE人民幣來猛吞下這些貸款,也不能大筆一揮一筆勾銷吧?
  • 訪客
  • 1.現在分批換美金 應該是可以的?

    2.人民幣 有政府在 最多慢慢跌
    但美國會 干預 ,不准跌人民幣跌
  • 1.投資人信心問題
    2.人民幣今年也不容易出現大貶值,維持原地盤整機率較高

    Joe 於 2014/07/01 14:29 回覆

  • 訪客
  • Joe,請問最近適合把美元計價的高收益債券基金(含配息後USD/TWD平均匯率
    28.94)轉換成澳幣計價的高收嗎?
  • 跟哪種貨幣計價無關,跟投資的地區有關

    Joe 於 2014/07/01 22:12 回覆