最近幾個季節裡,外國房地產投資越來越盛行,台灣許多仲介和外國業者合作,除了美國、英國、日本,還有東南亞的房地產,過去我分析過美國未來數年的房地產行情是比較樂觀的,英國沒有看法,日本則是比較悲觀,不建議投資人持有日本房地產,除非投資人沒有日幣對台幣的匯損問題

 

東南亞的部分,台灣業者推廣的以馬來西亞為主,我針對馬來西亞目前的經濟狀況來做分析,影響房價的原因很多,例如地點和樓層,我不針對特定小區域和細節,而是以馬來西亞整個國家現況來做判斷

2010~2040年東南亞各國勞動力

數據來源聯合國

 

從人口結構的角度來觀察,馬來西亞的勞動力高峰到2020年才會逐漸下滑,按照國際的歷史經驗,一個區域的房價長線轉為下跌,通常是勞動力從高點往下滑時開始,馬來西亞的整體房地產市場,理論上還有約5年的光景

200001~201405馬來西亞GDP成長年率

2010年以來,馬來西亞的GDP成長率穩定維持在5%左右,以開發中國家來定義,算是正常成長型的國家,沒有成長率太低的問題

200001~201405馬來西亞通貨膨脹年率

馬來西亞的通貨膨脹年率幾乎都在3%以下,低於GDP成長率,食物類的物價膨脹超過3%,兩者都小於當地薪資成長幅度,這樣的通貨膨脹對於刺激當地房價會有正面效果,對經濟成長還不至於造成嚴重傷害

200001~201405馬來西亞就業人口(萬人)

馬來西亞的就業人口持續再攀升,其中服務業佔約一半比例,內需消費比例高,對房地產的正面幫助也比較大

 200001~201405馬來西亞廣義貨幣M2供給量

馬來西亞的廣義貨幣供給近年來持續攀升,2009年以來至少成長60%,貨幣不是跑到國外,就是留在國內流動,多少都會對房地產上漲有幫助

2004~2013年Malaysia House Price Index
圖片來源
http://systemisbroken.blogspot.tw/

近兩年來,馬來西亞政府針對房地產擴大管制,房價的漲勢稍微緩和下來,馬來西亞建商申請建築相關執照時,必須先向政府提報預售屋的價格,每戶坪數開價要標示清楚,無論房子多久蓋好,或周圍房價行情不斷上漲,建商依然只能按照當初提報的價格出售,若建商想再調高售價,必須透過書面向政府申請,才能調高售價,如果隨意喊價被檢舉,建照可能被吊銷,馬來西亞政府對預售屋的價格掌控相當強勢。

馬來西亞政府將在2015年4月1日生效6%消費稅,住宅則豁免消費稅,短期內還無法判斷消費稅是否會推升房價,價格上漲也可能抑制銷售量,必須等政策實施後才能判斷民眾反映。

20140709馬來西亞幣兌台幣周線圖

購買馬來西亞房地產一定得用馬來西亞幣,所以匯率問題相當重要,2010年下半年,馬來西亞幣兌台幣一度高達NT$10.3,2013年下半年一度跌破NT$9.0,匯率下跌13%,以台幣計價的話,反而吃掉房價漲幅,不過最近一年內,馬來西亞幣兌台幣暫時止跌反彈,對投資人來說是好消息,考慮匯率的重要影響因素。

2000~2013年馬來西亞政府負債佔GDP比重

馬來西亞政府2010年以來,政府負債佔GDP比重持續攀升,這對匯率長線發展較不利。

200001~201405馬來西亞貿易帳

貿易結構的貿易順差有縮小的趨勢,這兩點是造成2010年中~2013年中,馬來西亞幣貶值的原因之一,最近一年馬來西亞出口好轉,進口穩定成長,貿易帳順差擴大,馬來西亞幣兌台幣和美元同時上漲,是影響短線匯率的主因。

整體來看,馬來西亞房地產上漲的利多主要是人口紅利和經濟穩定成長,利空在於匯率貶值的可能和政府政策,這兩者是無法預期的因素,國際因素的話,只要中國經濟不要出問題,美國升息速度不要太快,那麼馬來西亞房地產在進入人口負債結構以前,仍然相對樂觀。

 

 

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  • 阿婆
  • 謝謝joe大分析分享
    馬幣在台灣換匯價差很大很難賺到匯差

  • 因為馬幣是交易量很低的貨幣

    Joe 於 2014/07/10 00:50 回覆

  • 菜
  • 菲律賓近30年都保有人口紅利?!請問也是值得投資的國家吧?
  • 菲律賓和印度的人口結構還太年輕,房地產的投資效益還不到理想的發展階段

    Joe 於 2014/07/10 10:09 回覆

  • 訪客
  • 天阿...越南勞動力也幾乎是見頂
    有沒有畫錯阿?
    我看很多旅遊節目都說越南年輕人非常多耶
  • 這是聯合國的統計數據,同步看世界銀行的統計,應該沒有太大落差,看到越南年輕人很多,不等於勞動人口比例就會高,而旅遊節目本身沒製作統計,只靠肉眼觀察不能直接合理化,例如到幼稚園看到一堆小朋友,不等於這國家一堆小朋友,街上看到一堆年輕人,不等於國家充滿年輕人,也可能老人都沒上街

    有可能是這三種情況
    旅遊節目沒告知越南老人也很多,或者他們沒看見越南老人
    越南老人和小朋友的比例都很高,所以壓低了勞動人口比例
    旅遊節目的活動範圍以娛樂和飲食為主,剛好就只看到越南年輕人

    Joe 於 2014/07/10 11:39 回覆

  • 马来西亚人
  • 你说的人口红利的确不错。但是你知道不知道马来西亚有特殊的房地产政策?
    就是bumi lot (土著政策)保护占了65%的马来人?

    马来西亚的国情特殊。是一般外国投资者和外国地产商没有考虑过的,他们往往都不知道马来西亚有这样的政策。这个政策其实是马来西亚投资房产最重要的一环:就是马来西亚的bumi lot 政策。

    马来西亚虽然有3000万人口,但是超过65%是bumi. 当中会买房,炒房,认为房子是非买不可的只有不到600万人口的华裔。

    马来人一般都不会买non bumi lot, 因为bumi lot 的价格10年如一日,起伏不大。他们不会笨到去买价钱被炒高的non bumi lot。更何况根据很多州的土地法律,只要业主是马来人,他买的屋子(不管买时是bumi or non bumi)都自动会变成bumi lot (leased hold). 所以马来人只会买有折扣的bumi lot. (bumi lot 就算是2首也很便宜)

    这有什么问题呢?

    问题可大了。发展商开发房产,看的是3000万人口的大市场,但实在的潜在买家只是不到600万的华裔人口。相差至少3倍。这只会造成我国房市严重供过于求。
  • 只要馬來西亞的人口還在穩定成長,住宅需求仍然會存在,也許全國平均房價不至於大漲,但要大跌也不容易,較高的機率是呈現溫和的成長

    Joe 於 2014/09/15 17:42 回覆

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