最近幾個季節裡,外國房地產投資越來越盛行,台灣許多仲介和外國業者合作,除了美國、英國、日本,還有東南亞的房地產,過去我分析過美國未來數年的房地產行情是比較樂觀的,英國沒有看法,日本則是比較悲觀,不建議投資人持有日本房地產,除非投資人沒有日幣對台幣的匯損問題

 

東南亞的部分,台灣業者推廣的以馬來西亞為主,我針對馬來西亞目前的經濟狀況來做分析,影響房價的原因很多,例如地點和樓層,我不針對特定小區域和細節,而是以馬來西亞整個國家現況來做判斷

2010~2040年東南亞各國勞動力

數據來源聯合國

 

從人口結構的角度來觀察,馬來西亞的勞動力高峰到2020年才會逐漸下滑,按照國際的歷史經驗,一個區域的房價長線轉為下跌,通常是勞動力從高點往下滑時開始,馬來西亞的整體房地產市場,理論上還有約5年的光景

200001~201405馬來西亞GDP成長年率

2010年以來,馬來西亞的GDP成長率穩定維持在5%左右,以開發中國家來定義,算是正常成長型的國家,沒有成長率太低的問題

200001~201405馬來西亞通貨膨脹年率

馬來西亞的通貨膨脹年率幾乎都在3%以下,低於GDP成長率,食物類的物價膨脹超過3%,兩者都小於當地薪資成長幅度,這樣的通貨膨脹對於刺激當地房價會有正面效果,對經濟成長還不至於造成嚴重傷害

200001~201405馬來西亞就業人口(萬人)

馬來西亞的就業人口持續再攀升,其中服務業佔約一半比例,內需消費比例高,對房地產的正面幫助也比較大

 200001~201405馬來西亞廣義貨幣M2供給量

馬來西亞的廣義貨幣供給近年來持續攀升,2009年以來至少成長60%,貨幣不是跑到國外,就是留在國內流動,多少都會對房地產上漲有幫助

2004~2013年Malaysia House Price Index
圖片來源
http://systemisbroken.blogspot.tw/

近兩年來,馬來西亞政府針對房地產擴大管制,房價的漲勢稍微緩和下來,馬來西亞建商申請建築相關執照時,必須先向政府提報預售屋的價格,每戶坪數開價要標示清楚,無論房子多久蓋好,或周圍房價行情不斷上漲,建商依然只能按照當初提報的價格出售,若建商想再調高售價,必須透過書面向政府申請,才能調高售價,如果隨意喊價被檢舉,建照可能被吊銷,馬來西亞政府對預售屋的價格掌控相當強勢。

馬來西亞政府將在2015年4月1日生效6%消費稅,住宅則豁免消費稅,短期內還無法判斷消費稅是否會推升房價,價格上漲也可能抑制銷售量,必須等政策實施後才能判斷民眾反映。

20140709馬來西亞幣兌台幣周線圖

購買馬來西亞房地產一定得用馬來西亞幣,所以匯率問題相當重要,2010年下半年,馬來西亞幣兌台幣一度高達NT$10.3,2013年下半年一度跌破NT$9.0,匯率下跌13%,以台幣計價的話,反而吃掉房價漲幅,不過最近一年內,馬來西亞幣兌台幣暫時止跌反彈,對投資人來說是好消息,考慮匯率的重要影響因素。

2000~2013年馬來西亞政府負債佔GDP比重

馬來西亞政府2010年以來,政府負債佔GDP比重持續攀升,這對匯率長線發展較不利。

200001~201405馬來西亞貿易帳

貿易結構的貿易順差有縮小的趨勢,這兩點是造成2010年中~2013年中,馬來西亞幣貶值的原因之一,最近一年馬來西亞出口好轉,進口穩定成長,貿易帳順差擴大,馬來西亞幣兌台幣和美元同時上漲,是影響短線匯率的主因。

整體來看,馬來西亞房地產上漲的利多主要是人口紅利和經濟穩定成長,利空在於匯率貶值的可能和政府政策,這兩者是無法預期的因素,國際因素的話,只要中國經濟不要出問題,美國升息速度不要太快,那麼馬來西亞房地產在進入人口負債結構以前,仍然相對樂觀。

 

 

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