Strategy

最近幾個季節裡，外國房地產投資越來越盛行，台灣許多仲介和外國業者合作，除了美國、英國、日本，還有東南亞的房地產，過去我分析過美國未來數年的房地產行情是比較樂觀的，英國沒有看法，日本則是比較悲觀，不建議投資人持有日本房地產，除非投資人沒有日幣對台幣的匯損問題

東南亞的部分，台灣業者推廣的以馬來西亞為主，我針對馬來西亞目前的經濟狀況來做分析，影響房價的原因很多，例如地點和樓層，我不針對特定小區域和細節，而是以馬來西亞整個國家現況來做判斷

數據來源聯合國

從人口結構的角度來觀察，馬來西亞的勞動力高峰到2020年才會逐漸下滑，按照國際的歷史經驗，一個區域的房價長線轉為下跌，通常是勞動力從高點往下滑時開始，馬來西亞的整體房地產市場，理論上還有約5年的光景

2010年以來，馬來西亞的GDP成長率穩定維持在5%左右，以開發中國家來定義，算是正常成長型的國家，沒有成長率太低的問題

馬來西亞的通貨膨脹年率幾乎都在3%以下，低於GDP成長率，食物類的物價膨脹超過3%，兩者都小於當地薪資成長幅度，這樣的通貨膨脹對於刺激當地房價會有正面效果，對經濟成長還不至於造成嚴重傷害

馬來西亞的就業人口持續再攀升，其中服務業佔約一半比例，內需消費比例高，對房地產的正面幫助也比較大

馬來西亞的廣義貨幣供給近年來持續攀升，2009年以來至少成長60%，貨幣不是跑到國外，就是留在國內流動，多少都會對房地產上漲有幫助

圖片來源
http://systemisbroken.blogspot.tw/

近兩年來，馬來西亞政府針對房地產擴大管制，房價的漲勢稍微緩和下來，馬來西亞建商申請建築相關執照時，必須先向政府提報預售屋的價格，每戶坪數開價要標示清楚，無論房子多久蓋好，或周圍房價行情不斷上漲，建商依然只能按照當初提報的價格出售，若建商想再調高售價，必須透過書面向政府申請，才能調高售價，如果隨意喊價被檢舉，建照可能被吊銷，馬來西亞政府對預售屋的價格掌控相當強勢。

馬來西亞政府將在2015年4月1日生效6%消費稅，住宅則豁免消費稅，短期內還無法判斷消費稅是否會推升房價，價格上漲也可能抑制銷售量，必須等政策實施後才能判斷民眾反映。

購買馬來西亞房地產一定得用馬來西亞幣，所以匯率問題相當重要，2010年下半年，馬來西亞幣兌台幣一度高達NT$10.3，2013年下半年一度跌破NT$9.0，匯率下跌13%，以台幣計價的話，反而吃掉房價漲幅，不過最近一年內，馬來西亞幣兌台幣暫時止跌反彈，對投資人來說是好消息，考慮匯率的重要影響因素。

馬來西亞政府2010年以來，政府負債佔GDP比重持續攀升，這對匯率長線發展較不利。

貿易結構的貿易順差有縮小的趨勢，這兩點是造成2010年中~2013年中，馬來西亞幣貶值的原因之一，最近一年馬來西亞出口好轉，進口穩定成長，貿易帳順差擴大，馬來西亞幣兌台幣和美元同時上漲，是影響短線匯率的主因。

整體來看，馬來西亞房地產上漲的利多主要是人口紅利和經濟穩定成長，利空在於匯率貶值的可能和政府政策，這兩者是無法預期的因素，國際因素的話，只要中國經濟不要出問題，美國升息速度不要太快，那麼馬來西亞房地產在進入人口負債結構以前，仍然相對樂觀。