Strategy

其中當然也有些例外，例如：

1920~1940年那20年...房地產簡直是負資產，當然那時有那時的時代背景
（先有經濟大恐慌產生大蕭條的通貨緊縮，造成資產價值大幅減損；後有二次大戰，民間工業產能全投入戰需生產，民間消費，包括房地產基本上處於缺乏＂產品＂和＂消費意願＂的情況，當時美國的民間儲蓄率高達40%以上。）

悄悄話：所以這樣就可以知道為何柏老寧願製造適度的通膨，也不想讓通縮有絲毫發生的可能性產生，因為一旦發生通縮不但會導致債務負擔急速增大，更無可避免會導致房價大崩盤。

1940年代以後直到本世紀初...房價也都大約保持相當平穩的態勢，也就是和通膨水準成長相當一致..然後，大家都知道，老葛一路降息，終於炒出美國有史以來最大的房地產泡沫....XD

短短三年間，指數就衝到了185..　所以你就知道為什麼這一年來的修正會這麼痛苦了....（之後會另闢專文，針對此房地產議題來深入討論）

泡沫不是常態，終歸要回歸長期趨勢，一百年來的數據證明，房地產頂多保值，很難帶給你對抗通膨的額外收益。
特別值得注意的是，在二十世紀時只要買在對應通膨相對高檔的位置的（110~120左右）...以長期趨勢來看就別妄想打敗通膨了(因為最高點頂多跑到這，那也只是保值)。
至於買在21世紀初這段不正常的房地產泡沫的投資人呢?...恐怕，未來更是凶多吉少。

不過，可能有些人會說，房地產至少保值啊？其他的方式更容易被吃掉，所以對抗通膨房地產還是最好的標的。

好，究竟，在過去的一百年間，房地產打敗通膨相較其他投資的效益好不好呢？我們就挑幾個傳統上我們認為較保守的工具來看。

這是美國過去一百年來的每年通膨成長率：


對應到一般公認最蠢的投資：定存。



別傻了，從1954年後的五十多年間，Fed基準利率出現低於通膨成長率的時期只短暫出現在80年代初期，本世紀初和現在（未來一兩年絕對會改變），總為期還不到3年，怕錢被通膨吃掉？乖乖定存就辦的到了，胡亂投資才真的會被＂吃掉＂。

另一個也是被認為很"保守"的投資－－＞美債

公債的特性我們可以發現它的波動比較遲鈍，也就是當通膨揚升，或是基準利率揚升時，它往往沒有辦法亦步亦趨的反應，所以容易在通膨升溫（或利率上升時）造成資本利損；不過，正是這種＂遲緩＂的特性，讓公債在通膨降溫時（利率下降時）可以獲得額外的資本利得。特別是從1980年代中期之後，我們可以發現美債殖利率的下降
曲線相較於基準利率和CPI來的緩慢許多。例如即便是前幾年基準利率降到1%，通膨也近乎轉入通縮之際，美債的利率還是穩穩在3.5%以上。
事實上，五十年的趨勢來看，美債每年平均可以獲得比基準利率多0.5%的收益，也就是以長線來說，若每年投入等值的資金進美債市場，50年來你獲得的收益會比呆呆定存稍高一些（若以五十年的複利總報酬來看，投資美債和定存的總收益比大約是3/2，也就是可以多拿50%的收益），當然，這麼一來要打敗通膨亦是輕而易舉的事。

迷思二：抗通膨就是不管三七二十一，趕快投資買股就對了：

當然還有人說，通膨的時代就是要靠投資才能致富，那我們來看看投資股市抗通膨的效益好不好：


要注意的是，道瓊工業指數算是股市的一個長期向上的特例。
因為這指數永遠只選美國最具代表性的三十家公司，並且會配合時勢變化不斷汰換組成內容，所以此指數對應到通膨上便會呈現長期向上的趨勢。
其他絕大多數的股市多半不具此種特性，須特別注意（隨便舉幾個例子：日經，那斯達克，台股...）

那我們就來看看，若我們在1932年經濟大恐慌時所創下的最低點進場(42點)，那麼到現在約12500點價位，年收益大約是7.9%(已採收益滾入本金之複利計算)
而你若不是在最低點進場，而是在1929年崩盤前的高點333點進場，呃...那你79年來的平均年收益只剩4.7%(同樣採複利計算)
前者收益是略高70年來平均5~6%的通膨水準，勉強打敗通膨，而後者，抱歉，你抱了快八十年還是不如乖乖定存。

老實說，這並不代表股市不值得投資，相反地，我們只要能避開每次波段的高點，股市的長期收益無疑是可以打敗通膨（且效益超過定存和美債）。
此外，也要補充說明，此計算方式並沒有考慮到公司發放股息的因素，而這亦是長期投資股市能否獲益的重要關鍵，在考量到並非每家公司都具有長期穩定回饋獲利的情況下，我們因此可以明瞭，長期投資股市能否打敗通膨取決於－＞投入的時間點（務必避開波段高點）和標的（能否提供長期穩定收益）。

所以憑良心說，放到長期的軸線來看，房地產的保值效果一點也沒有比定存或是政府公債來的傑出。
在考量到所背負的風險下（房地產過去百年來的波動若以80~120的區間來看，買到高點的損失有可能高達30%~40%，這樣的波動幅度，扣掉經濟大恐慌那次特大崩盤外，以百年的長期觀點來看並沒有比道瓊小到哪去）。

抗通膨效益比起保守投資半斤八兩，風險卻直逼股市投資，你，還覺得房地產是抗通膨的最佳投資利器嗎？
（當然，房地產標的繁多，其中的差異極大，不一而足。房地產投資想要賺比通膨還高的收益，恐怕還是得套用老掉牙的術語：location, location, and location，沒有獨具慧眼能力的人，像是駑鈍的i小本人，恐怕還是不要想太多比較好XD。）

迷思三：通膨有助於房價和股價：

事實上，在通膨高漲的情況下，股市的表現並沒有特別傑出，1980年代初的超高通膨時代帶來的是道瓊長達多年的黑暗時期，而在1985年通膨開始滑落到較低水平時，道瓊卻開始開展一波史上罕見的大多頭行情。同樣的現象也出現在二十世紀初，通膨和利率都降到史上最低水平之ㄧ，卻造就大波段的牛市。

同樣的，房市也有類似的現象產生，除了1980年代初期，房市多頭多半出現在通膨較低水平的時期，本世紀的房地產泡沫就是一大明証。

為什麼會這樣呢？因為唯有低通膨和低利率的環境才能促進市場上的貨幣近一步寬鬆，而有越多的貨幣在市場上追逐商品，意味著房價和股價的價值越能提升（代表錢貶值），一旦通膨揚升，表示市場資金過多，縱然有時有助於推升最後一波噴出走勢，但即使有也往往是強弩之末，因為接著就會面臨資金開始緊縮的政策，錢從市場上抽回，如此一來往往會導致房市和股市的回檔，甚至崩盤，這是很簡單的基礎理論，在此就不多作贅述了。

可以肯定的是，通膨和股價、房價的相關性遠比一般所想像的來的低，此為常見迷思之三。

迷思四：黃金可以抗通膨，所以最好抱到天荒地老。


深色線是實際金價，淺色線是通脹調整後的金價。
不用多說了，1988年以前買黃金的人擺了幾十年到現在，有不少人無法打敗通膨，或是僅能獲得略高於通膨水準的報酬率。
1988年以後的好一點，大致都可以打敗通膨，並獲得不錯的報酬。
嗯，所以買黃金的人要考慮好，你要在哪個時間點買進？黃金買錯了，一套就是幾十年，人生沒有太多幾十年可以浪費。

提供一點小技巧，事實上金價是和通膨最相關的標的之ㄧ，但是仔細觀察這張圖可以發現，當通膨高漲時，金價多半已經盤上高檔，此時要做的動作其實是＂賣出＂，
買在歷史高點的人真的很難解套...畢竟高通膨和低通膨always是一個循環，而你知道的，當通膨回落到歷史低點時，金價往往就會欲振乏力。

老實說，波動大的標的，比較適合短線的投資操作，當做長期的投資，甚至抗通膨標似乎並沒有那麼適合。要買，也要等到通膨來到歷史低點來時再進比較有搞頭（前提是你要能忍耐金價往往一蟄伏便是十年光陰的痛苦。）

油價和金價基本上也蠻類似的，不過油價的影響因素有日趨複雜化的情形，在此就先不討論了。

上面四項觀點，相信又是和坊間「常見的說法」有些出入XD...在此i小要很謙卑的跟各位看倌闡明...

以上淺見，僅供參考，有錯歡迎指證，但不認同的話請別太認真、看看、笑笑就好，感謝m(_ _)m。

izaax


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